von unserem Kooperationspartner, Herrn Rechtsanwalt Matthias Radu
Anforderungen an die Nachweisleistung
des Maklers
Der taugliche Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages des Maklers ist erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. (BGH, Urteil vom 04.06.2009, III ZR 82/08)
Der Fall:
Der BGH hat sich in seiner Entscheidung zum einen umfassend mit der Abgrenzung der Vermittlungs- von einer reinen Nachweisleistung befasst. Weiter wurde anhand des zugrunde liegenden Sachverhaltes detailliert zu den Voraussetzungen eines vom Makler zu erbringenden Nachweises ausgeführt, dies insbesondere im Hinblick auf den Zeitpunkt der Willensbildung zum Vertragsabschluss beim Kaufinteressenten.
Der Sachverhalt:
Die Beklagte beauftragte einen Makler, den späteren Kläger, durch Alleinauftrag mit der Immobilienvermittlung von vier Eigentumswohnungen nebst Pkw-Stellplätzen. Für erfolgreiche Nachweis- oder Vermittlungsleistungen sollte der Makler bei jedem zustande gekommenen Kaufvertrag 3,48% des Kaufpreises einschließlich gesetzlicher Mehrwertsteuer als Provision erhalten. In der Folgezeit wurde der Makler entsprechend tätig, übersendete schließlich einem Kaufinteressenten ein Exposé betreffend eine dieser Wohnungen, führte mit diesem mehrere Telefonate und besichtigte mit ihm das Objekt. Allerdings teilte der Interessent dem Makler kurz darauf mit, er benötige für eine Kaufentscheidung noch eine Bedenkzeit von zumindest vier Wochen. Der Maklervertrag wurde in der weiteren Folge gekündigt. Der Makler führte mit dem Interessenten gleichwohl eine weitere Besichtigung durch. Es kann in der Folge zu Verhandlungen zwischen der Beklagten und dem Interessenten. Sodann schloss die Beklagte mit diesem Kaufinteressenten einen notariellen Kaufvertrag über eine Wohnung im genannten Objekt.
Die vom Makler geforderte Zahlung der Provision wurde von der Beklagten abgelehnt, da der Interessent zunächst seine Kaufbereitschaft noch nicht eindeutig erklärt hatte. Das Landgericht verurteilte die Beklagte zunächst wegen Vorliegens einer Vermittlungsleistung zur Provisionszahlung, aufgrund der Berufung der Beklagten wies das Oberlandesgericht die Klage ab. Mit der Revision verfolgte der Makler seinen Zahlungsanspruch weiter. Nach der Entscheidung des BGH sind die Ausführungen des Berufungsgerichts angreifbar, soweit sie gegen das Verständnis des Begriffes „Nachweis“ in § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB gerichtet sind.
Zutreffend habe das Berufungsgericht zunächst eine Vermittlung durch den Makler verneint, welche allein aufgrund der Übersendung des Exposés und der erfolgten Besichtigung vorläge. Denn es könne insoweit nicht angenommen werden, dass hierdurch bereits auf den Kaufentschluss des Interessenten eingewirkt oder dieser gefördert werde. Dies wäre aber gerade Voraussetzung einer Vermittlungstätigkeit. Vielmehr stelle die Übersendung eines Exposés lediglich eine Werbemaßnahme dar, die sich zudem an eine Vielzahl von Personen richte und speziell dafür konzipiert wurde, potentielle Interessenten im Vorfeld von Verhandlungen über das Objekt zu informieren. Gleiches gelte für die Besichtigung, wobei es eine Frage des Einzelfalles sei, ob aufgrund besonderer Umstände in diesem Rahmen möglicherweise im Sinne einer Vermittlung derart auf die Willensbildung des Interessenten eingewirkt worden sei, dass eine solche nahe läge. Eine derartige Fallgestaltung habe hier jedoch nach Auffassung des BGH nicht vorgelegen.
Mit unzutreffender Begründung habe allerdings das Berufungsgericht eine Nachweistätigkeit des Maklers ausgeschlossen. Denn von einer solchen sei aufgrund der bislang getroffenen Feststellungen und dem der Revision zugrundeliegenden Vortrag des Maklers vielmehr auszugehen. Unter Verweis auf die umfangreiche und gefestigte Rechtsprechung des entscheidenden Senats stellt der BGH nochmals klar, dass der Nachweis erbracht sei, wenn der Auftraggeber durch die Mitteilung des Maklers in die Lage versetzt werde, mit dem potentiellen Vertragspartner in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag zu treten.
Unverzichtbar, jedoch insoweit auch ausreichende Voraussetzung sei hierbei, dass der Makler einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist.
Praxisrelevanz:
Der BGH hat in der Sache selbst noch nicht entschieden, sondern diese zunächst an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Erfreulich aus Sicht des Maklers ist jedoch bereits jetzt die Klarstellung des BGH, dass die Instanzgerichte die Anforderungen an die Nachweistätigkeit nicht überspannen dürfen. Erforderlich, jedoch auch ausreichend, ist die Möglichkeit des Auftraggebers, mit einem Interessenten in Vertragsverhandlungen einzutreten. Kommt es dann zu einem Abschluss mit dem vom Makler benannten Interessenten, ist die Provision grundsätzlich geschuldet.
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